Prix de l’immobilier : Une explication par la pression démographique

Dragana Cvijanovic, Professeur de Finance - 15 avril 2012
des maisons américains - prix de l'immobilier

En étudiant les mécanismes qui régissent la fixation des prix de l'immobilier aux Etats-Unis, Dragana Cvijanovic montre que leurs variations s'expliquent dans une large mesure par des fondamentaux sociaux aussi évidents que la pression démographique.

Dragana Cvijanovic ©HEC Paris

Dragana Cvijanovic était professeur à HEC Paris au département finance entre 2011 et 2012. Titulaire d'un PhD de la London School of Economics and Political Science, ses (...)

Au lendemain des retournements de tendance extrêmes qu'a subi le marché immobilier américain au cours des quinze dernières années, Dragana Cvijanovic et ses co-auteurs ont tenté d'expliquer l'évolution des prix du logement aux Etats-Unis en se référant aux fondamentaux, c'est-à-dire à des facteurs “autres que la spéculation” susceptibles d'influencer le marché. Plus spécifiquement, ils se sont attachés à expliquer les effets d'une variable peu prise en compte: la croissance démographique.1


IMPACT DE LA DÉMOGRAPHIE SUR LES PRIX IMMOBILIERS

“La Terre est de plus en plus peuplée, la demande d'actifs immobiliers s'accroît donc tout naturellement, explique Dragana Cvijanovic. La littérature économique avait déjà étudié les rapports entre la démographie et la consommation de biens immobiliers, mais les implications financières de ces phénomènes n'avaient pas encore suscité beaucoup d'attention, alors que les actifs immobiliers représentent 54 % de la richesse mondiale.” Or, la démographie fournit un angle d'étude particulièrement utile pour expliquer l'évolution des prix de l'immobilier, ne serait-ce que par la simplicité du concept. “C'est tellement logique. Cela illustre réellement l'équation fondatrice de l'économie : une demande accrue, combinée à une offre limitée ou peu élastique conduit automatiquement à une augmentation des prix. C'est limpide.”


LES CHANGEMENTS DÉMOGRAPHIQUES PRÉVISIBLES ET IMPRÉVISIBLES

Dragana Cvijanovic et ses co-auteurs divisent l'évolution démographique, leur variable explicative, en deux composantes : d'une part la croissance naturelle de la population, autrement dit l'augmentation du taux de natalité combiné à la diminution du taux de mortalité, évolution lente qui se déroule sur de longues périodes; d'autre part la croissance “non naturelle” de la population. Autrement dit l'immigration qui, au contraire, se produit rapidement et de façon inattendue, créant des “chocs”. La principale différence entre ces deux composantes réside dans leur prévisibilité. La croissance démographique due à des causes naturelles (naissances et décès) suit une trajectoire prévisible, mais ce n'est pas le cas de la croissance résultant de l'immigration.


INCIDENCE DE L'IMMIGRATION SUR LE PRIX DES LOGEMENTS

“Nous constatons que la croissance de la population influence le prix de l'immobilier, note Dragana Cvijanovic, mais aussi que cet effet résulte essentiellement de sa composante non naturelle.” L'étude, réalisée au niveau des Etats (à l'exclusion de Washington DC et de l'Alaska, dont les marchés immobiliers ont été jugés trop spécifiques) et non de l'ensemble des Etats-Unis, révèle que les différences de flux migratoires déterminent en grande partie les différences de prix de l'immobilier. Les chercheurs attribuent cet effet au caractère imprévisible de l'immigration. “Les promoteurs peuvent anticiper une faible partie de la croissance démographique, celle qui résulte de causes naturelles (naissances et décès), mais la portion due à l'immigration ne peut être anticipée, ce qui explique au moins en partie qu'elle ait un impact sur le prix de l'immobilier.” Autrement dit, la construction réagit conformément aux demandes prévisibles du marché : si les acteurs du secteur prévoient qu'elle va augmenter, ils accroissent l'offre. Mais, n'étant pas en mesure de prévoir la croissance démographique due à l'immigration, ils réagissent insuffisamment à cette demande, ce qui fait grimper les prix de l'immobilier.


guillemet
Les différences de flux migratoires déterminent en grande partie les différences de prix de l'immobilier.




LA DENSITÉ DE LA POPULATION INTENSIFIE LE PHÉNOMÈNE

Dans un Etat dont la population est dense, un nouveau flux d'immigrants a un effet plus marqué sur le prix des logements que si l'Etat était faiblement peuplé. Il en va de même dans les Etats dont le parc immobilier n'est pas très important. “Plus la population est dense dans un Etat donné, plus la demande de logement est importante. Et toute augmentation de la demande due à l'immigration se reflète dans le prix des logements”, explique Dragana Cvijanovic.


Puisque Dragana Cvijanovic et ses co-auteurs se sont attachés à expliquer les différences de prix de l'immobilier entre les divers Etats et non les facteurs qui influent sur le prix du logement au niveau fédéral, l'éclatement de la bulle immobilière n'affecte pas leurs conclusions. “La bulle immobilière américaine qui a pris fin en 2006 a été plus prononcée dans certains Etats que dans d'autres, et notre étude prouve que ces différences sont attribuables aux fondamentaux de l'immobilier, comme la démographie”, conclut Dragana Cvijanovic.


D'après une interview de Dragana Cvijanovic et l'article “New in Town: Demographics, Immigration, and the Price of Real Estate” (Mimeo, 2010), co-écrit avec Jack Favilukis et Christopher Polk (actuellement en cours de révision).


ALLER PLUS LOIN : COMMENT LE REGAIN D 'ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DÛ À L' IMMIGRATION IMPACTE LE PRIX DES LOGEMENTS

Puisque les immigrants quittent des zones pauvres pour s'installer dans des régions où l'économie est plus florissante auxquelles ils apportent eux-mêmes un surcroît d'activité économique, quel rôle ce dernier joue-t-il dans l'évolution du prix des logements ? Dragana Cvijanovic estime qu'il faudra conduire d'autres recherches pour répondre à cette question.

APPLICATIONS PRATIQUES
APPLICATIONS PRATIQUES

La consommation de logements correspond à des profils d'âge distincts qu'il faut connaître afin d'en tenir compte. Par exemple, il est notoire que les individus de plus de 65 ans ont peu de chances de vouloir acheter leur logement s'ils ne l'ont pas déjà fait. En revanche, l'incidence de l'immigration est systématiquement sous-évaluée par les investisseurs, alors qu'elle peut se traduire par des retours sur investissement plus élevés.

MÉTHODOLOGIE
MÉTHODOLOGIE

Les données utilisées pourévaluer l'effet de l'évolution démographique sur le prix des logements couvrentla période 19752009. Les chercheurs ont suivi l'évolution du prix des logementsà l'aide des données portant sur les transactions réelles collectées par laFederal Housing Authority. Ils ont mesuré la croissance “naturelle” de lapopulation en se fondant sur les données démographiques disponibles au CensusBureau et sur les taux de natalité et de mortalité du Center for DiseaseControl. La croissance démographique “non naturelle” a été calculée au moyen dedonnées entrant dans le calcul du PIB et d'autres données économiques.